欲购二手房 先算三笔账

近日，房地产市场调控再出新政，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，两公告自2024年12月1日起执行。

一系列政策的出台，对太原二手房市场有何影响？购房者要算好哪些账？记者进行了采访。

第一笔：

二手房市场，价格几何？

“房屋总价和4月份相比，直接省了38万元！”11月15日，迎泽区市民李女士签约了自己的首套二手房，高兴地对记者说。

据李女士介绍，她刚刚购买的这套房是190平方米的学区房，今年4月咨询时，挂牌价为228万元，经中介计算后，首付款和过户费加起来需要65万元左右，按照当时的还款利率计算后，压力较大，最终选择观望。

令李女士没想到的是，该套房11月挂牌价竟降至190万元，首付款和过户费约57万元，组合贷款后每月共需还款5635元，符合李女士的期望值。

据中介平台数据显示，该套房源在2023年9月就已经挂牌，看房人数达150人，咨询量达200人次，属于迎泽区二手房看房人数和咨询量较高的房源。

“太原市二手房存量多，下半年联系降价出售的卖方越来越多，平均每平方米下降1500元。”迎泽区水西关街我爱我家置业顾问周女士说。

相关数据显示，目前太原市二手房挂牌量约4.4万套，挂牌面积约369万平方米，理论去化周期29个月，如此庞大的二手房库存必然压低二手房市场价格。

据国家统计局数据显示：今年10月，太原市90平方米及以下的二手住宅价格环比下降0.9％，同比下降5％；90—144平方米的二手住宅价格环比下降0.7％，同比下降4.6％；144平方米以上的二手住宅价格环比下降0.3％，同比下降4.9％。

相关专业人士认为，当前国家出台了一系列鼓励消费的政策，尤其是鼓励已有房居民进行改善性置换。这些政策的出台将进一步增加二手房存量，从而促使二手房价格下降且趋于正常平稳态势。

第二笔：

政策加持，购房能省多少？

根据相关公告，此次新政将加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求，并将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，即调整后在全国范围内对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税。

“房产交易环节特别是二手房交易主要涉及契税和增值税，此次新政将享受1%低税率优惠的面积标准提高到140平方米，有利于降低交易环节的税收成本。举例来说，购房者购买一套100平方米的二套房，总价300万元，过去契税为3%也就是9万元，新政策后将按照1%收取，也就是3万元，可以减少6万元。”相关专家说。

同时，今年随着LPR三次调整以及太原市降低首套房商业性个人住房贷款利率下限，省城首套住房最低贷款利率由年初的3.7%下降至3.0%，足足下降0.7个百分点。

“LPR调整后，以100万元贷款按揭30年来算，调整前利息为65.7万元，月供约4603元，而调整后只需要51.77万元，月供约4216元，可以省14万元左右。”杏花岭区旱西门街贝壳交易服务中心置业顾问王先生告诉记者。

总体来看，一系列新政的实施，将降低企业和个人的税收负担成本。对于二手房购买者来说，同样契税下，二手房可选面积增加，选择范围扩大，还款利息降低，进而激发二手房市场活力，促进房地产市场供需平衡。